本文来源：时代财经 作者：陈泽旋大通证券
八月的广州，总在暴雨与烈日间无缝切换。海珠区客村板块鸿运花园旁边的工地上，几台挖掘机日复一日地伸展着铁臂，不知疲倦地作业。
这片工地的前身，是新港商业城。今年3月，《广州城市新中轴海珠片区三滘、东风启动区控制性详细规划》（下称《启动区规划》）审议通过，作为东风村城中村改造项目D34安置地块西侧的配套道路用地之一，承载过无数生活痕迹的新港商业城，也于当月正式启动拆迁，在机器的轰鸣声中高调地告别旧时光。
城市更新的浪潮滚滚向前，被选中的土地迎来了它的新旧交替。根据今年4月公布的征收补偿方案，D34安置地块西侧配套道路用地范围内的国有土地上住宅，最高补偿达到6万元/平方米，补偿标准相较此前的征求意见稿更高。与之对比的是，地块隔壁的鸿运花园小区楼龄长达30年的二手房，成交价仅2.36-3.13万元/平方米。
在巨大价差的诱惑下，投资者悄然入场。
深耕海珠多年的广州资深房产中介李明告诉时代财经，因临近最早启动拆迁的地块，鸿运花园是投资者的目标之一。他们的核心诉求清晰，既希望鸿运花园未来被纳入征收范围，从而获取远高于买入价的补偿，也考虑在拆迁预期升温的过程中，将房子以更高的价格转手给下一个买家。
1984年，广州开始城市新中轴线规划，直至2010年，新中轴线北段的建设基本完成，北段北起天河区燕岭公园，跨过珠江到达位于海珠区的广州塔，随着《启动区规划》落地，这条承载城市发展的新中轴线正式向南舒展，在海珠区内又延伸出6公里，覆盖多个小区。
尽管这些小区的拆迁前景尚未明朗，广州楼市早已暗流涌动，精明的投资者们正以“老破小”为筹码，展开了一场博弈。
有投资者抄底买房，两月后涨价152万挂出
近日，与原新港商业城毗邻的赤岗西路小区，有一套二手房挂牌价下调20万元，但调整后单价仍处高位，约4.07万元/平方米。
贝壳找房显示，赤岗西路小区在1990年至2001年之间建成，2020年9月至今一共成交了12套房源，成交单价介于2.07-3.28万元/平方米。其中，3套房源在今年成交，价格分别2.11万元/平方米、2.35万元/平方米、2.59万元/平方米。
受拆迁传言的影响，业主普遍惜售，目前在贝壳找房平台上，赤岗西路小区仅有一套房源挂牌。李明向时代财经透露，这套房子的业主正是一名投资客，其在今年3月14日以总价208万元、单价2.35万元/平方米买入该房，又于5月14日以总价396万元、单价4.48万元/平方米挂出，后经两次降价至360万元，但相较买入总价，仍然高出152万元。
“围绕新中轴线南段的拆迁博弈，最早是从去年下半年开始，起初只有一小部分群体收到风声，其中很多做（房产）中介的，甚至大部分业主都不知道”大通证券，李明表示。
时代财经了解到，去年1月，新中轴线海珠片区成功获批国家首批城中村专项借款，并按照“先南北、后中间，先旧厂、后旧村”的改造思路，逐段实现海珠片区的贯通，去年已与多家旧厂达成搬迁及补偿意向，在同年9月开展对海珠片区首个启动地块——三滘村华南鞋城的拆除工作。
大约是从此时开始，投资者闻风而动，并逐渐有更多人加入。据李明了解，投资者群体除了来自房产中介等房地产从业者外，更多的是专注拆迁房产投资的人士，普通买家仅占少数。
整体而言，投资标的分布在新中轴线南段范围之内。由于客村板块可能拆迁的住宅多为老旧小区，投资者的目标也集中于此，李明总结投资者青睐的标的特点：一是单价低，多为市场上的“笋盘”；二是总价低，普遍在一百多万元；三是租金回报率高，“他们买来不是自己住，几乎都是出租，而且有些人同时拿了多套房子，因此希望租金能够抵扣大部份月供”。
多个老旧小区纳入征收范围，投资客伺机入场
在国家政策引导、地方性法规保障及专项借款的支持下，自去年起，广州城市更新进程明显提速，多个旧厂、旧城、旧村改造项目相继取得关键进展。
从去年开始，多个老旧小区陆续明确纳入征收范围后，投资客发现补偿金额与周边二手房价存在套利空间，随即伺机入场。
据悉，广州城市新中轴线南段、白鹅潭商务区、广州湾区新岸等重点规划片区均涉及城市更新。因此，投资客的“捕猎场”不限于海珠，而是在广州城中四处出击，搜寻符合预期的“猎物”。
位于荔湾白鹅潭商务区石围塘板块的恒润阁业主黄霖留意到今年小区的房价异动。贝壳找房显示，目前，恒润阁一共有三套房源挂牌，单价分别为3.04万元/平方米、3.51万元/平方米、3.86万元/平方米。
恒润阁在1995年至1996年期间建成，至今已有将近30年楼龄，作为传统概念里的“老破小”，去年以来，恒润阁一共成交了4套房子，单价介于1.71-1.86万元/平方米之间，而在房地产市场仍处于上行周期的2020年至2021年，恒润阁的成交单价为2.19-2.91万元/平方米。
当前，房地产仍处于止跌回稳的阶段，加上拆迁预期的推动，恒润阁业主的心态走强，挂牌价格整体水涨船高，甚至远超多年来的成交价格。
恒润阁与山村城中村改造项目和石围塘旧城改造项目相邻。根据荔湾区人民政府在今年5月公布的《荔湾区山村城中村改造（一期）项目国有土地上房屋征收补偿方案》，征收范围内国有土地上的住宅房屋，在综合最优条件下，最高可获得5.6万元/平方米的补偿金额。
黄霖告诉时代财经，他曾在2023年至2024年期间，将他名下的房子以单价2-2.5万元/平方米挂出，但无人问津，如今他也不打算卖房了，“等等拆迁消息，不急”。
业主心态走强，有“老破小”跳涨410万
在广州楼市，投资 “老破小” 以 “博拆迁” 的现象正多点散发，“确实带来了一部分的成交”，但据房产中介李明观察，“拆迁只是小范围，并没有带动整个市场的热度”。
数据印证了市场表现。根据广州中原研究发展部，7月，广州成交新房4874套，环比下降33%，同比下降18%；成交二手房8962套，环比下降9.4%，同比下降10.7%。
价格方面，根据国家统计局，7月，广州新建商品住宅销售价格环比下降0.3%、同比下降4.6%；二手住宅销售价格同比下降6.0%、环比下降1.0%。
此外，拆迁预期对局部楼市的影响经过半年多发酵，已推动相关房源挂牌价格攀升，套利空间随之缩窄，导致“老破小”的投资价值减弱，进而拉低成交量。与此同时，业主因对拆迁预期抱有期待，惜售心态加重，也使得市面上符合投资标准的可交易房源数量有所减少。
与恒润阁同在石围塘板块的小区蓬莱花园，当前仅5套房源在售，挂牌价区间为2.58-5.57万元/平方米。去年至今，蓬莱花园累计成交11套房源，成交单价仅介于1.81-2.73万元/平方米，与当前挂牌价存在明显差距。
贝壳找房显示，近一个月，蓬莱花园有3套房源上调了挂牌价格，总价分别增加22万元、50万元和410万元。其中，涨幅最大的是一套建筑面积111.39平方米的3房2厅户型，当前总价高达620万元，折合单价将近5.57万元/平方米。
值得注意的是，该小区临近的山村旧改（一期），最高补偿金额5.6万元/平方米，房源售价几乎追平拆迁补偿金额，已基本不存在套利空间。
不过，李明表示，目前只是部分业主存在“自信心态”，“大部分还是比较看得清楚楼市现状，如今供求关系发生变化，卖方市场转为买方市场，新房还在建，二手房源库存又比较多，整体房价相对前几年依然下降不少”。
“当（拆迁）消息传遍大街小巷的时候，恰恰意味着老破小的投资热度已经过去”，李明认为，在多重因素的叠加之下，对“老破小”的炒作终究也只是一阵风。
（文中受访者李明、黄霖均为化名）
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